Η απόφαση της δίκης-σταθμού για τα μπόνους στα ύψη των κτιρίων και τη συνταγματικότητα ή μη του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αναμένεται με αγωνία από τους κατασκευαστές αλλά και τους πολίτες των δήμων που αντιμετωπίζουν πρόβλημα και προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη έως τα τέλη του έτους.

Ωστόσο δεν είναι μόνο τα ύψη το θέμα, αλλά και τα «βάθη» και τα «πλάτη», καθώς ο ΝΟΚ επιτρέπει τη δόμηση υπογείων εκτός περιγράμματος του κτιρίου, με αποτέλεσμα να «ξυρίζονται» από άκρη σε άκρη τα δέντρα στα οικόπεδα και το ελάχιστο χώμα που μπαίνει πάνω από τα υπόγεια να μην είναι αρκετό για να ριζώσει νέα υψηλή βλάστηση. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στoν Δήμο Κηφισιάς, την κηπούπολη όπου από το 2022 έως σήμερα έχουν χαθεί πάνω από 1.000 δέντρα, που ισοδυναμούν με τρεις φορές το κεντρικό άλσος του δήμου.

Υποτίθεται ότι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός προστατεύει το περιβάλλον και τους φυσικούς πόρους. Τουλάχιστον έτσι υποστήριζε η αιτιολογική έκθεση του νόμου που ψηφίστηκε το 2012. Μεταξύ άλλων, επί λέξει τονιζόταν ότι «δεν επιτρέπεται η σφράγιση του φυσικού εδάφους και η επέκταση του υπογείου πέρα από το 50% του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, ώστε να μην καταργούνται ο φυσικός κύκλος του νερού και η υψηλή βλάστηση».

Αυτό ήταν το πρώτο πράγμα που αναφερόταν στο κεφάλαιο «Προστασία των Φυσικών Πόρων και των Διαθέσιμων Χώρων της Πόλης». Το σκεπτικό ήταν ότι τα υπόγεια θα έπρεπε να μπορούν να είναι μεγάλα για να εξυπηρετούνται με θέσεις πάρκινγκ οι κάτοικοι – ιδίως όταν τα οικόπεδα είναι μικρά.

Στη σχετική νομοθεσία που ψηφίστηκε, όμως, σε μία περίπτωση φαίνεται ότι επιτρέπεται η «σφράγιση του φυσικού εδάφους». Συγκεκριμένα, αν το οικόπεδο έχει εμβαδόν έως και 600 τ.μ., ο κατασκευαστής της οικοδομής μπορεί να επεκτείνει τα υπόγεια έως και τα όρια του οικοπέδου, δηλαδή να καλύψει με τσιμέντο από άκρη σε άκρη τον χώρο, έχοντας πάνω από την πλάκα του υπογείου 40 εκατοστά χώμα για φύτευση, όπου φυσικά δεν μπορούν να φυτρώσουν δέντρα (40 εκατοστά βάθος έχει μια μέτριου μεγέθους γλάστρα).

Αλλά και σε άλλες περιπτώσεις, μεγαλύτερων οικοπέδων, τα πράγματα δεν είναι πολύ καλύτερα: «Σε οικόπεδα εμβαδού από εξακόσια (600) τ.μ. έως χίλια (1.000) τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου και έως τα όρια του οικοπέδου σε ποσοστό έως και 80% του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου» αναφέρεται στη νομοθεσία. Τι σημαίνει αυτό; Οτι αν, για παράδειγμα, το οικόπεδο είναι 1.000 τ.μ., με συντελεστή κάλυψης 0,4, μπορεί κανείς επάνω από την επιφάνεια να καλύψει τα 400 τ.μ..

Υπολείπονται 600 τ.μ. ακάλυπτων χώρων στην επιφάνεια. Κάτω, όμως, από την επιφάνεια τα υπόγεια μπορούν να επεκταθούν εκτός περιγράμματος στο 80% των ακάλυπτων χώρων, δηλαδή σε επιπλέον 480 τ.μ., με το συνολικό εμβαδόν των υπογείων να φτάνει τα 880 τ.μ. Τι απομένει για τη φύτευση της υψηλής βλάστησης που υποτίθεται ότι προστατεύσει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός από τη στιγμή που ό,τι δέντρα υπήρχαν εντός αυτών των 880 τ.μ. έχουν κοπεί για την κατασκευή των υπογείων; Μόλις 120 τ.μ., τα οποία μάλλον είναι αμφίβολο ότι επαρκούν για τη μη διατάραξη του «φυσικού κύκλου του νερού», τα οποία όμως και αυτά χρησιμοποιούνται ως ράμπες παρκινγκ και πισίνες, φτάνοντας την κάλυψη πολύ πάνω από 90%.

Αντίστοιχα, για τα οικόπεδα άνω των 1.000 τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου σε ποσοστό έως και 70%. Και όλα αυτά ενώ στην αιτιολογική έκθεση αναφερόταν ότι για την «προστασία των φυσικών πόρων» δεν θα επιτρέπεται η σφράγιση του φυσικού εδάφους και η επέκταση του υπογείου «πέρα από το 50% του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου».

Η περίπτωση του Αλίμου

Στον Αλιμο δεν έχει πολλά δέντρα. Πριν από ένα εξάμηνο περίπου εκδόθηκε μια απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που αφορούσε την προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας η οποία επρόκειτο να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Η υπόθεση αφορούσε την ανέγερση νέας εξαώροφης οικοδομής με πυλωτή, δύο υπόγεια, φυτεμένο δώμα με χώρο κύριας χρήσης, πέργκολες στον τέταρτο όροφο και στο δώμα. Στο οικόπεδο κόπηκαν οκτώ δέντρα.

Σε έκθεση που υποβλήθηκε από την πλευρά των κατασκευαστών αναφερόταν ότι περιορίζεται η κάλυψη του κτιρίου σε σχέση με την επιτρεπόμενη (205 αντί 234 τ.μ.), έτσι ώστε να δημιουργείται μεγαλύτερο εμβαδόν ακάλυπτων χώρων και χώρων πρασίνου για τη βελτίωση του μικροκλίματος της περιοχής, και ότι πραγματοποιείται επέκταση του υπογείου εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, αναγκαστικά, για την κάλυψη των απαιτήσεων των θέσεων στάθμευσης για το κτίριο και τα διαμερίσματα που δημιουργούνται, όμως γίνεται με τέτοιο τρόπο «ώστε να επιτρέπεται ο φυσικός κύκλος του νερού και η δυνατότητα ανάπτυξης υψηλής βλάστησης».

Στην κρίση του το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας είχε μάλλον αντίθετη γνώμη για το συγκεκριμένο θέμα. Ειδικότερα, σημείωνε πως «η όποια ωφέλεια από τη μείωση της κάλυψης και την “αύξηση” του ακάλυπτου χώρου αναιρείται πάντως από τον ίδιο τον νόμο, ο οποίος επιτρέπει την επέκταση των υπογείων πέραν του περιγράμματος της οικοδομής και μέχρι τα όρια του οικοπέδου», επισημαίνοντας μάλιστα ότι οι περισσότερες από τις κατασκευές που θα υπήρχαν στο υπόγειο (χώροι πάρκινγκ, αποθήκες, εγκαταστάσεις ηλεκτροδότησης και αποκομιδής απορριμμάτων, κ.ά.) δεν συνυπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης.

Στις βασικές σκέψεις του για την υπόθεση, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ ξεκαθάριζε ότι η διαρκής προσθήκη υπογείων χώρων και η επέκτασή τους μέχρι τα όρια του οικοπέδου είναι συνέπεια της αυξημένης δόμησης που επιτρέπουν οι διατάξεις του ΝΟΚ, διότι η αύξηση των χώρων κύριας χρήσης του κτιρίου λόγω του μπόνους δόμησης και ύψους απαιτεί τη δημιουργία επιπλέον χώρων στάθμευσης και βοηθητικών χρήσεων, οι οποίοι τοποθετούνται στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου, επειδή το περίγραμμα του κτιρίου δεν επαρκεί.

«Υπό τις συνθήκες αυτές, και αντιθέτως προς τον διακηρυγμένο σκοπό του Ν.Ο.Κ., επέρχεται σφράγιση του εδάφους των οικοπέδων, η οποία δεν αναιρείται από την υποχρέωση άφεσης εδάφους ελάχιστου πάχους 40 εκατοστών, διότι στο ανεπαρκές αυτό “έδαφος” μπορεί κατά κοινή πείρα να ευδοκιμήσει μόνο χλοοτάπητας ή μικροί θάμνοι. Τούτο, λαμβανομένης υπόψη και της σφράγισης του εδάφους των οδών (οδόστρωμα) και των πεζοδρομίων (πλακόστρωση, σκυρόστρωση), οδηγεί σε σφράγιση του εδάφους όλου του πολεοδομικού συγκροτήματος με όλες τις εντεύθεν δυσμενείς συνέπειες (διακοπή του κύκλου νερού κ.λπ.)» επισημαινόταν.

Ωστόσο, λόγω της κρισιμότητας και της βαρύτητας του ζητήματος περί συνταγματικότητας ή μη των βασικών διατάξεων του ΝΟΚ, το Ε’ Τμήμα παρέπεμπε στην Ολομέλεια του ΣτΕ, ώστε να λάβει οριστική απόφαση.

Ο αφανισμός των δέντρων στην Κηφισιά

Αυτές οι βασικές σκέψεις του ΣτΕ περί σφράγισης του εδάφους και ανεπάρκειας χώρου για υψηλή βλάστηση αναφέρονταν για την υπόθεση του Αλίμου, που δεν έχει και πολλά δέντρα – στην περίπτωση της συγκεκριμένης οικοδομής κόπηκαν μόλις οκτώ. Τι θα έπρεπε δηλαδή να σκεφτεί το ΣτΕ για μια κηπούπολη όπως ο Δήμος Κηφισιάς, όπου φαίνεται να υπάρχει και το μεγαλύτερο πρόβλημα με τον αφανισμό δέντρων και την «υπογειοποίηση» ολόκληρων τετραγώνων λόγω του ΝΟΚ;

Σύμφωνα με στοιχεία του Δήμου Κηφισιάς, από το 2022 έως και τον Σεπτέμβριο του 2024 έχουν κοπεί 1.043 υψηλά δέντρα, εξαιτίας της ανέγερσης οικοδομών με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Τα 189 εξ αυτών κόπηκαν εντός του 2024, άλλα 543 το 2023 και 344 το 2022 – χρονιά που ο νυν υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς με υπουργική απόφαση κατέστησε τις διατάξεις του ΝΟΚ υπερισχύουσες των ειδικών προστατευτικών διατάξεων για την κηπούπολη της Κηφισιάς, με αποτέλεσμα να αρχίσει ο ομαδικός «ξεριζωμός» των δέντρων για τη δημιουργία υπογείων εκτός περιγράμματος των οικοδομών.

Οπως έχει αναφέρει ο δήμαρχος Κηφισιάς Βασίλης Ξυπολυτάς, ο αριθμός των δέντρων που έχουν κοπεί από τη χρονιά εφαρμογής της απόφασης Ταγαρά, δηλαδή το 2022, αντιστοιχεί σε τριπλάσιο αριθμό δέντρων από αυτά που υπάρχουν στο Αλσος της Κηφισιάς. Με λίγα λόγια, έχουν εξαφανιστεί τρία άλση.

Τι μπορεί να σημαίνει ομαδικός ξεριζωμός; Οι φωτογραφίες που δημοσιεύει το Protagon δίνουν την απάντηση:

1. Στη δημοτική ενότητα Νέας Ερυθραίας του Δήμου Κηφισιάς, δεξιά εικονίζεται η κατάσταση τον Ιούλιο του 2022 και αριστερά τον Μάιο του 2024. Εντός του οικοπέδου υπήρχε κατοικία και αρκετά περισσότερα δέντρα

2. 2.1 (αριστερά) 3, 3.1 (δεξιά). Στην περιοχή ανάμεσα στο Κεφαλάρι και την Πεντέλη, στις φωτογραφίες αριστερά τι υπάρχει σήμερα. Στις φωτογραφίες δεξιά τι υπήρχε πριν το 2022 και πώς είχε διαμορφωθεί ο χώρος τον Ιούνιο του 2022, αφού είχαν μπει οι μπουλντόζες και ξεκίνησαν τα έργα

4. (αριστερά) 5 (δεξιά). Στην ίδια περιοχή ανάμεσα στο Κεφαλάρι και την Πεντέλη. Αριστερά το κτίσμα με τον ΝΟΚ και δεξιά τα δέντρα που έδωσαν τη θέση τους στο κτίσμα

6, 6.1 (αριστερά) 7 (δεξιά). Στην Κάτω Κηφισιά, στην αριστερή φωτογραφία η σημερινή πραγματικότητα. Δεξιά, τι υπήρχε πριν. Τον Ιούνιο του 2022, ενώ η οικοδομή ήταν ακόμα στα μπετά, είχαν μείνει κάποια δέντρα στον περιβάλλοντα χώρο εντός του οικοπέδου

Τι λέει ο Βασίλης Ξυπολυτάς

«Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), ειδικά με τις τροποποιήσεις αυτού από το 2019 και μετά, αλλά και την Υπουργική Απόφαση του υφ. Περιβάλλοντος Νίκου Ταγαρά το 2022 περί κατίσχυσης του ΝΟΚ έναντι του ρυμοτομικού σχεδίου της Κηφισιάς, επιχειρεί να αλλάξει την ταυτότητα της πόλης της Κηφισιάς, της Νέας Ερυθραίας και της Εκάλης, μετατρέποντας τον Δήμο μας, από “πράσινο”, σε μια τεράστια οικιστική τσιμεντούπολη. Συγκεκριμένα, προβλέπει κάλυψη των οικοπέδων 100% μέχρι 600 τετραγωνικά και 82% στο στρέμμα, που μαζί με τις ράμπες των υπογείων, αλλά και άλλων εγκαταστάσεων, φτάνει και πάλι το 100% του οικοπέδου.

Αποτέλεσμα αυτού είναι το σύνολο των δέντρων και της υψηλής βλάστησης των οικοπέδων να “ξυρίζεται” από άκρη σε άκρη, ενώ δεν δίνει τη δυνατότητα επαναφύτευσης. Τα 40 εκατοστά χώματος, τα οποία προβλέπεται να καλύπτουν την πλάκα του υπογείου, καταλήγουν να είναι μόλις 20 εκατοστά μετά τα αποστραγγιστικά. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί κανενός είδους δέντρο ή υψηλή βλάστηση να ευδοκιμήσει» επισημαίνει ο δήμαρχος Κηφισιάς Βασίλης Ξυπολυτάς μιλώντας στο Protagon.

«Είμαι αποφασισμένος, κάτω από οποιαδήποτε συνθήκη, αυτή η καταστρεπτική πολεοδομική διάταξη για την πόλη της Κηφισιάς να καταργηθεί. Ηδη από το καλοκαίρι έχω βγάλει εντέλλεσθε στην Πολεοδομία και απαγορεύω σε όλες τις νέες οικοδομές τη χρήση του άρθρου 17 παρ. 6β περ. 4 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ, 4067/2012), που αφορά τη διατήρηση του πρασίνου στους κήπους και αναμένουμε με αισιοδοξία την τελική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την προδήλως αντιπεριβαλλοντική και, φυσικά, αντισυνταγματική διάταξη» καταλήγει. Ο δήμαρχος Κηφισιάς είναι προς το παρόν ο μόνος που έχει δώσει «εντέλλεσθε» για το άρθρο 17, που αφορά την προέκταση των υπογείων και τη μη κοπή των δένδρων.

Από την ημέρα, δε, που βγήκε η απόφαση του Ε’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, τον Μάρτιο του 2024, για την παραπομπή της συνταγματικότητας ή μη του ΝΟΚ στην Ολομέλεια, και κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού, δημιουργήθηκαν τουλάχιστον 10 νέα σκάμματα σε οικόπεδα, στα οποία αφανίστηκαν δέντρα που υπήρχαν εντός, για να δώσουν τη θέση τους σε τσιμεντένια υπόγεια που καταλαμβάνουν το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου, αν όχι ολόκληρο, όντας επί της ουσίας απαγορευτικά για νέα υψηλή βλάστηση. Κάτι που δείχνει τη βιασύνη που υπήρχε κατά την προηγούμενη περίοδο για την «αξιοποίηση» του ΝΟΚ όσον αφορά τα υπόγεια εκτός περιγράμματος στην Κηφισιά.

Κτίζουν εκτός ωραρίου

Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν καταγγελίες από κατοίκους για εργασίες συνεργείων οικοδομών εκτός ωραρίου, γεγονός που ενισχύει τις παραπάνω ενδείξεις «βιασύνης», η οποία προς το παρόν φαίνεται να κόπηκε από την ομόφωνη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Κηφισιάς στις αρχές Οκτωβρίου, έπειτα από εισήγηση του δημάρχου να προχωρήσει στην απαγόρευση κατασκευής υπογείων πέραν των περιγραμμάτων των κτιρίων, βάζοντας επί της ουσίας μπλόκο στην κοπή των δέντρων.

Από τα μέσα Ιουλίου, στηριζόμενος σε σχετική απόφαση του ΣτΕ έπειτα από προσφυγή του δημάρχου Κηφισιάς κατά της ακύρωσης που υπέστη το πρώτο εντέλλεσθε από την αποκεντρωμένη διοίκηση Αττικής, ο δήμος έχει επιπλέον «παγώσει» την έκδοση οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των ευνοϊκών διατάξεων του ΝΟΚ.

Πάντως τα χρήματα δεν είναι λίγα: στα επικλινή εδάφη τα υπόγεια κάλλιστα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως κύριοι χώροι, ενώ φορολογούνται στο 1/5 των κανονικών ορόφων και επιπλέον δεν προσμετρώνται στα συνολικά τ.μ. δόμησης. Αν μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι στην Κηφισιά τα νεόδμητα μπορούν να πιάσουν από 5.000 έως 12.000 ευρώ το τ.μ., εύκολα καταλαβαίνει κανείς τα υπερκέρδη που μπορούν να προκύψουν από ένα ή δύο υπόγεια των 600 τ.μ.

Στα τέλη Απριλίου του 2024 η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού είχε διοργανώσει ημερίδα με θέμα τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και την ανάγκη προστασίας της Κηφισιάς. Ανάμεσα στους ομιλητές ήταν και ο Νίκος Βρατσάνος, αρχιτέκτονας με μεταπτυχιακό στο Πανεπιστήμιο Columbia για τον αστικό σχεδιασμό. Οπως ανέφερε ο κ. Βρατσάνος, ο ΝΟΚ εξαιρεί ρητώς την εφαρμογή των «μπόνους» στα παραδοσιακά τμήματα των πόλεων για τα οποία έχουν θεσπιστεί προεδρικά διατάγματα, όπως ισχύει και για την Κηφισιά.

«Ομως από το 2021 και έπειτα γινόμαστε σιωπηλοί μάρτυρες της απαξίωσης και της καταστροφής του παραδοσιακού τμήματος, όπου τελικά εφαρμόζονται όλες οι ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ, καθ’ υπέρβασιν των όρων δόμησης της περιοχής. Εχουμε ξαναγυρίσει στις πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’70 και του ’80, αυτές ακριβώς που τα ΠΔ προσπάθησαν να αποτρέψουν. Τεράστιοι όγκοι, επιπλέον όροφοι, και για πρώτη φορά κτισμένες πρασιές, που ο ΝΟΚ πλέον επιτρέπει» ανέφερε ο κ. Βρατσάνος.

Κάτι που δεν απέχει πολύ από τις βασικές σκέψεις του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ στην απόφασή του τον Μάρτιο του 2024, η οποία, πηγαίνοντας ένα βήμα παραπέρα, κάνει ξεκάθαρα λόγο για την εξαφάνιση του χαρακτήρα μιας περιοχής. Οπως επισημάνθηκε, «τα οφέλη από την οικοδομική εκμετάλλευση των ακινήτων λόγω της αυξημένης δόμησης που επιτρέπει ο ΝΟΚ μπορεί να οδηγήσουν σε κύμα κατεδαφίσεων μεμονωμένων κτιρίων και συνόλων σημαντικής αξίας (νεοκλασικά, εκλεκτικιστικά, μεσοπολεμικά του “μοντέρνου κινήματος”, αξιόλογα κτίρια των πρώτων μεταπολεμικών δεκαετιών) και στην αντικατάστασή τους από νέες πολυώροφες οικοδομές, με αποτέλεσμα την εξαφάνιση της αρχιτεκτονικής, ιστορικής, κοινωνικής και αισθητικής μνήμης των πόλεων, κατά παράβαση των διατάξεων του Συντάγματος και των διεθνών συμβάσεων που επιβάλλουν τη λήψη αποτελεσματικών μέτρων για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς».